札幌市の賃貸アパート経営は儲かるのか？木造3階・4階建ての建築と管理、将来性まで徹底解説！
札幌市は北海道の経済・行政の中心地であり、転勤者・学生・単身高齢者など賃貸ニーズの幅が広く、空室リスクが比較的低いエリアです。地価も首都圏に比べて割安で、建築費とのバランスから投資妙味のあるエリアといえます。
特に、木造3階建て・4階建てアパートは、狭小地でも住戸数を増やせるため、都市部における収益性の高い投資対象として人気が高まっています。
第1章｜札幌市の賃貸需要とエリア特性
- 中心部（中央区・北区）：交通利便性が高く、単身者や学生に人気
- 副都心（白石区・豊平区）：地下鉄沿線が狙い目
- 郊外（手稲区・厚別区）：駐車場付きファミリー向けが安定
POINT：地下鉄駅徒歩圏か、幹線道路沿いで駐車場付き物件が狙い目。
第2章｜木造3階建・4階建アパートの建築費・相場感
| 階数 | 構造 | 坪単価目安 | 総建築費 | 土地費用 | 総額目安 |
|---|---|---|---|---|---|
| 3階 | 木造準耐火 | 80〜85万円/坪 | 約7,000〜8,000万円 | 約2,000〜3,000万円 | 約9,000〜11,000万円 |
| 4階 | 木造準耐火 | 90〜100万円/坪 | 約8,000〜9,500万円 | 約2,000〜3,500万円 | 約10,000〜13,000万円 |
POINT：土地込みで1億円前後が札幌市内の現実的な投資水準。
第3章｜札幌の人気仕様・間取りと差別化ポイント
- 単身向け：1LDK（30〜35㎡）、ネット無料、宅配ボックス、オートロック
- ファミリー向け：2LDK（50〜60㎡）、駐車場2台可、灯油ボイラー
POINT：札幌では「暖かさ・遮音性・断熱性能」が入居決定の鍵になる。
第4章｜管理方法と空室リスクをどう抑えるか？
| 管理方法 | 特徴と費用感 |
|---|---|
| 自主管理 | 手間はかかるがコストは抑えられる |
| 管理会社委託 | 家賃の5〜7％が相場。入居付けと対応がスムーズ |
POINT：遠方オーナーや初心者は管理委託が無難。地元密着型がおすすめ。
第5章｜木造3・4階建てアパートの収支シミュレーション
木造3階建アパート（札幌市白石区・9戸）
| 建築費 | 約7,500万円 |
| 土地費 | 約2,500万円 |
| 合計 | 約10,000万円 |
| 家賃（月） | 65,000円 × 9戸 = 58.5万円 |
| 年間収入 | 約702万円 |
| 維持費 | 約130万円 |
| 実質収益 | 約572万円 |
| 実質利回り | 約5.7% |
木造4階建アパート（札幌市中央区・12戸）
| 建築費 | 約9,000万円 |
| 土地費 | 約3,000万円 |
| 合計 | 約12,000万円 |
| 家賃（月） | 70,000円 × 12戸 = 84万円 |
| 年間収入 | 約1,008万円 |
| 維持費 | 約180万円 |
| 実質収益 | 約828万円 |
| 実質利回り | 約6.9% |
第6章｜札幌市アパート経営の将来性とリスク
- 人口安定エリアが多く、再開発も進行中
- 建築コスト・金利の上昇リスクあり
- 築古との差別化・維持管理が鍵
第7章｜建築パートナー選びの重要性
札幌の気候に合った設計・耐雪構造・断熱仕様を熟知している建築会社を選ぶことで、初期投資・将来の維持費・入居率すべてに差が出ます。TOTIデザインのように地域密着で実績ある業者との連携がおすすめです。
第8章｜木造とRC造の比較
| 項目 | 木造3～4階 | RC造 |
|---|---|---|
| 建築コスト | 坪単価80～100万円 | 坪単価130～160万円 |
| 耐用年数 | 約30～40年 | 約50年以上 |
| 利回り | 6～7％台 | 5～6％台 |
| 修繕・維持費 | やや安い | 高め |
| 融資評価 | 中程度 | 高評価 |
長期運用・相続ならRC造、初期費用や利回り重視なら木造が有利です。
第9章｜融資の組み方と金融機関の選び方
アパート建築には多額の初期費用がかかるため、融資の活用はほぼ必須です。ここでは、融資の基本的な考え方と金融機関の選び方、審査で見られるポイントを解説します。
- 地方銀行・信用金庫：札幌市内の不動産投資では主流。地場情報に強く、柔軟な対応が期待できる。
- 都市銀行：融資ハードルは高いが、信頼性・金利の安さでは有利な場合も。
- ノンバンク系：スピード重視で使えるが、金利は高め。つなぎ融資向け。
POINT：物件の立地・収益性・自己資金割合（目安：20〜30％）が審査の重要ポイント。
また、融資期間を長く取りすぎると支払い利息が膨らむため、利回りとキャッシュフローのバランスを見ながら10〜25年で設定するのが一般的です。
融資交渉に強い建築会社や不動産会社と連携することで、より有利な条件を引き出せるケースも多いため、最初から信頼できるパートナーを選ぶことが成功のカギです。
まとめ｜札幌でアパート経営を始めるなら今が狙い目
札幌市は地価・需要・再開発の3拍子が揃ったエリアで、アパート経営を始めるには好条件が整っています。特に木造3～4階建は高利回りを目指しやすく、融資との組み合わせ次第では堅実な資産形成が可能です。
地域密着の建築会社・不動産管理会社と手を組み、長期的に安定した経営を目指しましょう。
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